“金九银十”预期热度降温 因城施策助楼市延续平稳态势

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与前几年的房地产市场“金九和银十”相比,今年的房地产市场有点冷。根据上海宜居房地产研究所本月早些时候公布的报告,8月份,全国40个典型城市的新商品住宅交易面积环比下降9%,年均下降3% -on年。业内人士表示,目前楼市的预期已发生变化。预计“金九和银十”降价促销活动将有所增加。随着城市政策措施的实施,房地产市场将继续稳定。

“金色九月和银色10”颜色不够

在上海奉贤区地铁5号线附近,一位销售人员告诉记者,与去年的“金九和银十”相比,今年有些冷清。 “早上有大约四五个小组可以看到这座房子。平时没有太大区别。”营业员说。

此轮房地产市场降温覆盖1234个城市。根据上海益居房地产研究所的报告,8月份,40个典型城市新建商品住宅的交易面积较上月减少9%,下降3%。交易面积方面,8月份,四大一线城市交易面积环比下降19%,同比下降16%; 18个二线城市的交易面积环比下降10%,同比下降6%; 18个三线和四线城市的交易量较上月有所减少。 4%,同比下降17%。

如果预计市场整体下滑,一些房地产公司已经加大了营销力度,并试图降低价格。在恒大的官方APP恒芳通上,记者看到“升级新产品10%的折扣”,“清威20%的折扣”和“一次性付款92%的折扣”。

本月初,有关中国时代控股“全面营销”的消息引起了市场的关注。时代中国随后回应称,相关要求是行业中常见的“一体化营销”,并没有硬性目标要求。业内人士表示,“全人营销”在房地产行业逐渐走红,表明部分住房公司面临更大的去库存和还款压力。

宜家研究院研究员沉伟表示,未来几个月,部分住房企业将因资金紧张而增加推销,贴现销售现象将增加。根据中央政府的明确声明,预计房地产市场将发生变化。虽然住房企业的数量可能会大幅增加,但交易量却难以大幅增加。

沉宇表示,就次级城市而言,由于交易量连续两年低迷,一线城市已经稳定并反弹,但难以维持增长;东部和中部地区的二线城市可能会继续降温,二线城市和其他地区的其他地区。四线城市的交易量面临更大的下跌风险。

利息贷款利率“变锚”利率将保持稳定

8月25日,中国人民银行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》,确认抵押贷款利率与贷款市场报价率(LPR)挂钩。央行明确表示,自10月8日起,新增商业个人住房贷款利率已在最近一个月加入相应期限的LPR。

抵押贷款利率“替代锚”后,个人住房贷款利率必须由LPR引用,还要受央行抵押贷款利率底线,当地LPR加点限制,银行浮动点加三个因素影响。据悉,目前抵押贷款利率“替代锚”工作稳定有序,地方和金融机构正在稳步推进清算LPR加点值,系统升级等工作。

目前,北京已明确表示第一套房的利率在LPR的基础上不低于55个基点,第二套房的利率不低于105个基点。根据8月20日LPR计算的5年及以上,北京个人住房贷款下限为5.4%,第二套房下限为5.9%。北京地区下限实施后,抵押贷款利率与“更换锚”之前基本相同。

上海一直是抵押贷款利率较低的城市之一。根据360数据研究所的监测数据,今年8月上海首套房贷的平均利率为4.84%,低于全国平均5.47%。利率调整受到各方关注。

中国人民银行上海总部相关负责人近日告诉记者,上海的LPR下限尚未确定。总体基调是确保利率定价机制在“城市学习”原则下顺利过渡,维持上海个人住房贷款基本利率。

360数据研究所分析师李万福分析说,在过渡期间,越来越多的银行在系统改造和合同修改完成后,将开始使用LPR作为新的抵押贷款。 “短期波动是不可避免的,但从采用新报价的银行来看,它们基本上是为了便于管理,并且与之前的实际利率相比基本保持稳定。”

李万赋说,用户目前还可在新老合同间进行选择,存在一个心理上的接受时间,考虑到LPR未来下行的市场预期较大,房贷用户在接受新的定价模式和合同签订上也会比较顺利。过渡期的试水工作,可以帮助银行在与用户沟通和市场测试方面做好充足的准备工作,保证房贷市场平稳过渡。

中原地产首席市场分析师张大伟表示,从长期趋势来看,对于购房者而言,利率的平稳是主流。

调控不放松未来楼市以稳为主

旺季不旺,调控政策收紧是主要原因。中原地产数据显示,今年上半年,全国房地产调控政策达251次,同比上涨31%。

值得注意的是,4月份,在四个一线城市今年以来首次出现全面上涨后,住建部4月、5月连续两次对近四个月新建、二手住宅价格指数累计涨幅较大的共10个城市发出预警提示。

与此同时,房企融资渠道受到越来越多限制。今年5月份开始,多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单,监管部门收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品。7月,银保监会、国家发改委下发文件,要求对信托、海外发债和银行等房企融资渠道进行约束。7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

房企融资渠道被限制,这一政策效果很快传导到土地市场。上海易居房地产研究院9月11日相关报告显示,8月份,全国40个城市土地库存去化周期为22.4个月,这意味着按照当前的商品房销售速度,市场需要22.4个月的时间才可以消化完土地库存,该数值相比7月份的22个月略微增长。

国家统计局数据显示,今年1-7月份,全国房地产开发投资亿元,同比增长10.6%,增速比1-6月份回落0.3个百分点。

在市场分化趋势明显的大背景下,各地继续坚持“因城施策”的调控指导原则。8月末,湖南省临澧县宣布,规定的时限内在县城区购买符合条件的商品房可享受购房货币补贴,其子女入学可就近申请学位;9月,浙江嘉兴规定,已还清公积金贷款后再次购买自住住房的,仍可享受60万元的额度;河南对符合条件的农村教师实施购房优惠,幅度不低于20%。

易居企业集团首席执行官丁祖昱表示,地方“因城施策、一城一策”主基调并没有变,考虑到当前的市场环境,市场压力较大的城市可能先进行调整。

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