前9个月销售额651亿 建业地产郑州前十地位或将不保

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近日,建业地产宣布,截至2019年9月30日,集团共获得销售合同651.05亿元,同比增长34.4%。集团总合同销售面积932.6万平方米,同比增长27.6%。

近年来,建业地产提出了“轻、重并重”的发展模式。在2015年建业房地产蓝海战略会议上,建业房地产董事会主席胡葆森宣布:“建业未来将以轻资产为主要模式,在三到五年内,实现企业从房地产开发商向新型生活方式服务提供商的全面转型。”这开启了“从重到轻”的转变之路。

那么,强调和强调建设房地产的效果是什么?9月份业绩数据显示,前一年9月份,集团重资产业务实现合同销售额450.82亿元,同比增长20.6%。另一方面,轻资产业务实现合同销售额200.23亿元,同比增长80.7%。可见,轻资产转型取得成效,重资产业务增速大幅放缓。

但是,值得注意的是,高毛利率的轻资产业务的发展并没有持续提高企业的利润率。其半年度报告数据显示,建业地产2019年上半年毛利率为27.3%,同比下降8.7%。净利率为8.5%,比去年同期下降了3.5%。毛利率和净利率大幅下降。

同时,建业地产战略转型后,债务结构等问题依然突出。数据显示,2019年上半年,建业地产上半年末净贷款率为60.5%。为了缓解资金压力,建业地产多次通过项目股权融资。

根据公司上半年的公告,建业地产于2019年4月以13.35亿元的对价将郑州金水项目49%的股权和债权出售给贝瑞信托。今年5月,一家全资子公司河南龙宇再次被出售给贝瑞信托,涉及8.15亿元人民币。今年6月,该公司将其信阳天恒房产的50.31%以5.27亿元的价格出售给东方金典。

除表内负债持续增加外,建业地产2019年上半年或有负债快速增加,银行贷款及其他对合资企业贷款担保金额从2018年的49.85亿元飙升至103.73亿元,增长108%。事实上,随着项目股权的转让和合作项目的增加,建业房地产向合资公司提供的担保金额也必须增加。

值得一提的是,今年上半年,建业地产在郑州仅获得三个项目,投资56.19亿元,扩建仓储14.98万平方米,仅次于郑尚、荣欣、碧桂园、荣创和绿地。从建筑业来看,该保护区新增建筑面积约为452万平方米,意味着郑州新增储土建筑面积比例已降至10.6%。

因此,外界也对其在大本营的投资强度减弱提出了质疑。在2019年半年业绩会议上,建筑业首席执行官袁徐俊公开表示,郑州今年的份额将超过前两年。然而,今年下半年,建业在郑州长期处于“缺席状态”。

在8月份的半年业绩会议上,建业地产董事长胡葆森强调,建业的新蓝海战略正在稳步推进。一方面,建业继续深化河南市场,巩固和扩大现有市场份额。一方面,利用轻资产模式走出河南,拓展市场空间。

但不可否认的是,外国品牌住宅企业的不断进入和本土住宅企业的强势崛起给河南建设地产的深度培育带来了内外部的困扰。一位长期研究郑州市场的人士表示:“几年后,现在有50多家外资住宅企业进入郑州市场,市场份额接近当地住宅企业的5/5。”

根据合同金额,河南省建业房地产的市场份额在2018年继续下降。建筑业甚至没能保住郑州这个最大的城市。根据韩毅智库发布的河南省典型住宅企业销售业绩数据,自2009年以来,建筑业失去了郑州市的市场领导者地位。

建业在郑州的竞争优势正在下降。韩毅智库首席研究员张华东甚至认为其前10名的地位可能无法得到保证。另一位长期研究建筑业房地产的人士表示:“河南的深耕失去了河南最大的市场,这也是建筑业战略上无法估量的失败。”

基地城市建筑业投资强度的弱化并没有有效控制征地成本。相反,2019年上半年土地收购成本快速增长,超过2000元/平方米,达到2176元/平方米,同比增长99.8%。

韩毅研究所的报告指出,这主要有两个原因:一是为了维持郑州市的土地储备,建业地产将在2019年上半年以高价收购土地,三个新收购项目的平均征地成本约为人民币/平方米;其次,为了加速三线和四线的下沉,2019年上半年在三线和四线城市收购了一些不便宜的地块。

(责任编辑:王晨曦)